Какъв тип е Софийският имотен пазар – на купувача или на продавача?

​Когато предлаганите на пазара имоти са повече, а броят на потенциалните купувачи - по-малък можем да говорим за имотен пазар на купувача. Подобен пазар е най-благоприятен за купувачите на имот - те имат по-големи възможности за избор и цените макар и бавно вървят надолу. От години обаче Софийският имотен пазар е пазар на продавача. В сегашната ситуация, когато търсенето и по-голямо от предлагането, респ. купувачите са повече от предлаганите за продажба имоти, това се използва умело от строители и собственици за увеличение на продажните цени. Това личи особено от динамиката в тяхната статистика за последните 3 години, показваща в София до ръст от порядъка на 34-35%. Анализаторите на имотния пазар в София обаче смятат, че с предстоящо одобрение на много нови проекти и предлагането на новопостроените през тази и следващата година сгради, имотният пазар ще стане ленив, но е твърде рано да се говори за спад. Макар и умерено и по-скоро по инерция продължава и ръстът на цените, но само в отделни райони на София. Вече почти никой не се съмнява, че някаква корекция на имотния пазар ще се случи – едни очакват още тази година, други предполагат в следващата година. Сигурното е, че еуфорията от растящите цени, завладяла строители, брокери и продавачи, вече спада и пазарът започва да се приземява или по-скоро да се стабилизира и развива много по-плавно от предходните години на наваксване. Търсенето на ново строителство е налично и преобладаващо, но е насочено към добре обмислени, проектирани и ценообразувани проекти. Купувачите вече анализират внимателно имотните си вложения в София, оглеждат максимално много имоти на пазара и не купуват на всяка цена. Интересът им е насочен предимно към зоните с експанзия на ново строителство и около съществуващите и бъдещите станции на метрото.

Близо 60 % от покупките на имот в столицата се осъществяват с ползване на ипотечни кредити, така че някои купувачи пресмятат цената на жилището си в днешно време не в евро на квадрат, а в евро на месец ипотечно погасяване. Исторически ниските лихвени нива вариращи от 2,95% до 3,5% сравнени с инфлацията, която през 2018 г. достигна 2,8% (годишна база), е силен стимул за пренасочване на спестяванията от банките към недвижимите имоти. Ниското ниво на имотните данъци у нас също стимулира към имуществено материализиране на спестяванията на хората – данъкът е нисък и не създава проблеми за плащане.

Икономиката обаче има цикличен характер - всеки икономист може да обясни за теорията за бизнес-циклите, които обикновено са на 10 години. От предходната рецесия минаха 10 години и реално има слаби знаци, но последствия няма - пазарът функционира нормално и хората явно нищо не чувстват. Предупреждения все пак има - пред Световната правителствена среща на върха в Дубай в началота на 2019 г. Кристин Лагард - директор на Международния валутен фонд, предупреди: Когато има много облаци, необходима е една светкавица, за да предизвика буря. Да се надяваме, че светкавица няма да удари, но облаците сигурно може да сменят посоката на пазара!

Някои структурни промени на имотния пазар обаче могат да се считат за индикатори на предстоящите промени. Все повече хора купуват с над 80% кредитиране и банките получиха за това предупреждение от Централната банка, което може да рефлектира в леко повишение на лихвите. Софийският имотен пазар се характеризира през последната 2018 год. с множество микроцикли, които променяха посоката на отделни сегменти на този пазар през различните месеци. Появата на по-голямо предлагане мотивира купувачите да преминат в режим на изчакване, по-бавно взимане на решения и склонност да купуват до определени ценови нива или с отстъпка от оферираните цени. Сделките, сключени след предоговаряне на цената, представляват почти 55% за 2018 г., като размерът им обикновено е от 2% до 10% от стойността на имота. За последните 12 месеца в София са започнали строежи на жилищни сгради с близо 59% повече площ, отколкото през 2017 г и те ще се появят на пазара през тази и следващата година. Всички тези индикатори сочат, че постепенно ще се стигне до обръщане на тенденциите, респ. до превръщане на имотния пазар в пазар на купувача. Може да се каже, че това вече е факт в неатрактивните райони на София или във високия ценови сегмент на пазара.